网站首页

房地产企业的大部分债务都是用来购买土地的，而丰富的优质低价土地储备将为业绩爆发提供强大的推动力。阳光城市目前最需要的是依靠之前预留的土地尽快转化为销售收入。

近日，阳光城市集团有限公司(以下简称“阳光城市”，000671。深交所)宣布，公司董事会收到公司总裁张海民提交的书面辞职报告，张海民因个人原因辞去公司总裁职务。

同时，阳光城还宣布，公司董事会已任命朱荣斌为董事长兼总裁。两位执行副总裁分别是吴建斌和阚乃贵。有趣的是，这三家都有中海的背景，而朱荣斌和吴建斌多年来一直是碧桂园的合作伙伴，将碧桂园带入了3000亿元的时代。

随着新老管理层的变化，太阳城接下来会发生什么变化？管理风格将如何改变？此外，当阳光城的高层管理团队发生巨大变化时，公司提出了开始加快向上亿住宅企业迈进的目标。然而，值得注意的是，历史高债务水平已经成为阳光城市的一个大问题。新管理层有什么具体的解决方案？

针对上述问题，阳光城市集团执行副总裁吴建斌近日在有投资者参加的阳光城市媒体交易会上做了相关回答。

阳光城市的“三驾马车”

几天前，阳光城市的核心管理已经完全到位。新团队的主要成员是朱荣斌主席、吴建斌副主席和阚乃贵。朱荣斌全面负责公司的管理，注重布局。吴建斌的职责包括金融、金融、法律、信息技术等。阚乃贵负责合同管理。这三个人也被称为阳光城市的“三驾马车”。

值得一提的是，朱荣斌、吴建斌和阚乃贵都曾在中海工作过。

朱荣斌于2013年加入碧桂园，担任执行董事兼联席总裁。他主要负责土地投资、项目开发等工作。2015年，他开始设立并负责一线业务部门。此前，他曾在中海和富力工作。朱荣斌23岁加入中国海运。他曾担任香港中海集团副总经理、中海发展(北京)有限公司副总经理、中海发展(广州)有限公司副总经理兼总经理，并于2008年3月调任至中海地产华东有限公司。

吴建斌于1984年加入中国建筑工程总公司，并于1987年进驻中海。此后，他担任董事兼首席财务官、副董事长兼非执行董事、中海投资董事长等职务。2014年，他加入碧桂园，担任董事兼首席财务官。当时，朱荣斌、吴建斌和碧桂园总裁莫斌都被认为是出生在“中国建设部”，被誉为碧桂园的“铁三角”，因为他们一起参加了演出会。

阚乃贵在中国海运也有5年的经验。在加入阳光城之前，菅直人是世茂房地产的副总裁，负责成本管理和研发。此前，他于2006年至2011年在中海地产担任部门总经理及天津公司总经理。

如何治疗高负债率的“老病”

根据阳光城市季度报告数据，阳光城市前三季度营业收入为155亿元，同比增长108%。净利润6.2亿元，同比增长70%。在伊居克里的榜单上，阳光城市以近600亿元的销售额悄然攀升至全国住宅企业的第21位。

然而，值得注意的是，由于M&A市场的频繁波动，太阳城的债务不断上升。前三季度，公司总负债为1694亿元，扣除预付款后为1282亿元，净负债比例达到281%。其中，一年内到期非流动负债246亿元，比上年末增长537%。此外，日照市历年财务报告数据显示，从2012年到2016年底，其总负债分别为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元和1015亿元，债务数字逐年上升。这说明高负债率已经成为阳光城市的“老病”。

那么，新管理层将如何解决阳光城市的负债率问题呢？

“我会把自己定位为一名老中医，通过我在中海的实践，然后比较这两家公司，看看阳光城目前存在什么样的问题？这些处方现已送达。根据中医治疗，处方必须不断调整。一段时间后，我们需要调整一些处方，这可能需要一至两年的时间，才能把阳光城市变成一个快速和良好的公司。”吴建斌表示，目前阳光城的负债率仍然合理。总债务结构中只有22%是短期债务。

与此同时，吴建斌指出，他希望在短期内，即一两年内，将净负债比率降至100%。从长远来看，如果净负债比率能降低到70%会更合理。他认为，房地产企业的债务基本上是用来购买土地的，但作为一个房地产企业，关键是买对土地。如果土地质量不高，就不会有销售、营业额和利润。如果你买对了，流动性会更好，现金流也会得到保证。丰富的优质低价土地储备将为性能爆炸提供强大的推动力。

尽管房地产市场的热度最近有所下降，但吴建斌仍有信心。他认为，第一个原因是中国的城市化还没有结束，市场需求很大。第二个原因是，在地方政府层面，仍然存在供需失衡的地方。“努力降低负债率，确保企业健康发展已经成为房企的共识。”

关于阳光城的负债率，吴建斌透露，他希望将净负债率降低到70%左右。同时，我们希望明年有1200亿元的现金流。

随着新管理层的到位，除了优化负债率水平，更重要的任务是帮助阳光城市实现进军亿万住宅企业的目标。此前，朱荣斌表示，未来阳光城的销售规模将达到2000亿元以上。

当然，目前的现实目标仍然是1000亿元。吴建斌表示，他将按照1000亿住宅企业的规模建设阳光城自己的信息化建设，建设一个金融共享中心，并在他的领导下成立一个战略发展部。

其中，阳光城市的“双赢机制”与碧桂园的“双份机制”进行了综合比较，共有65个项目被纳入评估。“今年，阳光城内的所有土地项目都进入了双赢机制的范畴。据估计，截至上月底，在阳光城市实施和投资的项目的年均资本回报率为45%。”

吴建斌说:“实施双赢机制后，对土地购买的要求更加严格。阳光城设定了三个硬性目标:第一，股东的净资本回报率不应低于30%，第二，项目的净利润率不应低于10%，第三，现金流回收率不应超过12个月。我希望从源头上改变营业额和利润的问题。”

核心管理的这一大变化，即由具有中海、碧桂园等大型住宅企业背景的高管组成的“三驾马车”，能否如人们所愿地将阳光城带入住宅企业的“千亿俱乐部”？在房地产市场开始降温的时候，这个目标极具挑战性，但也值得期待。(投资者新闻记者向晶晶)

• 上一篇：寒潮来势汹汹。让我们去云南的腾冲寻找鲜花和春天。
• 下一篇：香港股市上涨，港通基金收益丰厚