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自北京决定推出共同财产养老金试点以来，已经过去了三年。最近，北京也是全国第一个联合产权养老机构试点，欢迎第一批老年居民，他们也将很快收到第一批北京颁发的联合产权养老住房房地产证(住房复印件)。12月12日，北京市民政局、北京市规划和土地委员会、北京市住房和建设委员会联合召开新闻发布会，解释新的共同财产养老金模式，并介绍试点的阶段性成果。据了解，双桥共和家园作为北京唯一一家产权共享的试点单位，已决定将5%和95%的产权在企业和消费者之间分配50年，每间房必须由60岁以上的老人入住，并支付每月3000元的服务费。所有权转移后，购房者可以随时出租和出售，价格将随市场而定。购买和销售不受目前北京市普通商品房购买限制。

共有产权的“新成员”

共有产权是近两年在全球房地产市场上兴起的一个“新的热门词汇”。与市场上共有产权的住宅不同，根据市民政局和市住房和建设委员会联合发布的《共有产权养老服务设施试点方案》，共有产权养老服务设施的模式定义为分房定向出售、公共服务空间的持有和运营、限定年龄人的居住。

双桥共和家园运营商、乐成集团副总裁高表示，试点社区由三部分组成:老年人客厅、公共空间和长期护理(医疗)床。其中，部分老年客厅以“分股”方式出售房地产产权，即投资者永久持有每间房产权的X%(试点项目为5%)，剩余部分转让给符合条件的居民。此外，投资者不得分割和转让待建服务设施的房地产产权，并按照《养老机构设立办法》向民政部门登记设立养老机构，继续提供养老服务。

“这意味着试点项目中老年房的产权由养老服务企业和符合条件的购买者按5%和95%的比例共同持有，在每个老年房入住之前，购房者必须与企业签订房屋使用协议，以确保至少有一名60岁以上的老人住在该房内。此外，占总面积约40%的医疗、护理和餐饮等公共服务设施仍由企业拥有和经营。”北京市民政局副局长李红兵说。高还表示，入住后，每间老年病房每月需支付3000元服务费，老人可享受公共空间使用和医护人员24小时服务等基本服务。

据了解，双桥共和家园试点项目总体建设规模为36800平方米，老年房365间，面积79-95平方米，售价约为4万元/平方米。该项目于今年7月15日签署，并于10月正式竣工投产。到目前为止，一期已全部认购，签约养老院143个，8户，老人12人，其中30%以上来自东城和西城区。值得注意的是，李红兵还透露，这一试点的共有权模式将被引入到北京副中心城市配套设施的建设中。

不包括在“购买限制系统”中

“与普通养老机构不同，共有产权养老房最突出的特点是消费者将拥有自己的产权，购买后可以根据市场价格进行转让和租赁。只要购买者和承租人满足每个家庭至少有一名60岁以上老人的要求，企业就不参与收入分配，房间的水电消耗将按照民用标准执行。”李红兵还表示，虽然80%以上的购房者是老人的子女，但如果95%的客厅产权归老人所有，老人去世后子女可以依法继承产权。例如，如果不符合家庭条件的老年人在继承后留下来，企业可以协助租赁和转让。

不过，高也表示，为防止投资者“钻空子”购买共有产权房，企业将在入住协议中规定，没有符合条件的老年居民，其他人员不得入住，未入住的房间还需按时缴纳每月3000元的服务费。“除了在每个业主入住前签订房屋使用协议外，我们还将确保企业虽然拥有5%的产权，但拥有95%的产权持有人，确保企业有权及时干预后续房屋的转让和租赁。”李红兵说。对此，业内人士表示，根据试点项目4万元/平方米的销售价格，79平方米的项目总成本为316万元，50年的服务费为180万元，相当于50年内购房者最低支付496万元，约合6.3万元/平方米，相对周边地区同类普通商品房没有明显的价格优势。

关于试点项目养老金房的销售，市住房建设委员会住房市场管理办公室主任纳尼表示，她不会受到北京目前限制购买普通商品房政策的影响。“除了老年居民的条件外，购房者只需符合北京市户籍居民的条件之一，持有北京市工作居住证，并在北京连续缴纳社会保障或个人所得税五年。”此外，拥有共同产权的居民不会影响其继续购买普通商品房的资格；另一方面，在北京拥有房产不会影响符合条件的居民购买老年人共有财产。尼娜说。

在谈到退休住房的支付方式时，高表示，除全额外，购房者还可以使用商业贷款。目前，该行已确认，可以向购买试点项目的消费者提供10-50%的贷款。

吸引老年资本的新尝试

不可否认，随着北京养老需求的加速释放，越来越多的社会资本看中了这块诱人的蛋糕，并希望参与其中。然而，由于许多养老相关行业前期投资高、回报期长、利润相对较低，一些资金实力不足或风险承受能力相对不足的企业在投资这一领域时总是很谨慎，有些企业做得很少。一些知情人士在《今日北京商报》(beijing business today)上对记者表示，探索包括共同产权在内的新模式，不仅是为了向社会资本表明，投资养老不仅是一条艰难的道路，也是为了尽可能避免社会投资的“偏差”，让养老成为一种噱头。

“根据《关于全面开放养老服务市场和进一步促进养老服务业发展的实施意见》，中国将推进宜居老年环境建设，进一步完善医疗与共有产权相结合的试点模式相关政策。这主要是由于养老金服务领域的两个主要问题，其中之一是全面投资导致资本流动性薄弱。”李红兵直言不讳地表示，在养老服务领域，投资者大量的土地购买和设施建设投资给后续管理服务带来了沉重负担，直接影响了服务质量。共同产权试点释放了社会资本的流动性，使投资者能够迅速收回他们的沉重资产，并“轻而易举地”开展养老服务。有望激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务行业。

具体到社会资本关注的公河家养老试点项目的土地使用问题，北京市规划和土地委员会副主任谢表示，公河家项目的土地性质是养老，而非房地产，享受商业养老政策，不适用房地产土地使用政策。可以肯定的是，购房者供养老年人的50年产权包括95%的房屋所有权和土地使用权，抵押可以在房产证完成后进行。谢对说道。

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