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10月4日“深圳八项规则”出台后，深圳楼市似乎处于降温的边缘。前天晚上，自《深圳八条》发布以来，深圳第一个新的盘山语言市场开业，“起价4.4万元”，“龙岗价、平山价出售南山地产”占据了众多网络媒体的头条。山雨海降价的真相是什么？来自《广州日报》的记者了解到，该建筑的开盘价比创纪录价格低10%，整体平均价格约为5.8万元。此外，该建筑的位置不理想，配套设施不够完善，更不用说“南山大厦龙岗售价”然而，一些业内人士认为，山雨海的开盘价格是深圳楼市开始降温的风向标。

谣言:价格真的降低了吗？

事实:只是比预期的略低

前一天晚上，房地产价格下调的消息不断闪烁。山雨海的价格真的很便宜吗？答案是:低于预期。《深圳中原研究中心周刊》指出，作为新政后山雨海的第一个开放点，所有的注册房屋都被出售了，总面积为548套，2-5套，79-238平方米。一些小户型的价格比预期低10000-13000元/平方米。

深圳房地产研究中心高级研究员李表示，山雨海的平均备案价格为6.4万元/平方米，平均开盘价格约为5.8万元/平方米。开盘价比申报价低10%。最低成交价为44000元/平方米，最高成交价为91000元/平方米。值得一提的是，山雨海的备案日期是9月21日，也就是说，其实际成交价格实际上只比开发商的预期低10%。

据深圳中原研究中心统计，今年“银十”的第一周只有两个项目进入市场，推动608套住房供应总量低于预期。除了山雨海外，位于龙岗的恒迪月山湖还有60多个单元，平均价格为3.9万元/平方米，与之前的产品相同。

问题:为什么它很低？

行业:开发商未能“拿走大米”

记者了解到，山雨海的开发商是深圳赤湾房地产开发有限公司和深圳的一个小开发商。其母公司为中国南山发展(集团)有限公司，虽然房地产位于蛇口，但实际位置并不太好，目前公共设施相对较差，开盘价较低实际上符合其现状。此外，开盘价低也与开盘价时间有关，这已经到了不可避免的时候。记者昨日在深圳市规划和土地委员会的官方网站上看到，该建筑的预售已于9月21日获得批准。根据有关规定，房地产开发企业应在取得预售许可证后10天内开始销售商品房。开业日期被推迟到10月9日，当时一些业内人士直言不讳地表示，开发商这次是在“掩盖事实”。

李认为，总的来说，建筑本身的质量不是很好。从价格上看，周边地区类似建筑的平均价格超过6万元，山雨海与周边地区的建筑不可同日而语。对于开发商来说，时机节点并不是一个很好的开局节点，因为新政策出台后，市场情绪确实在降温，预售价格的调整也在意料之中。

不合理:降价和茶费？

经验丰富:需求旺盛的小公寓和难以销售的大公寓

在山雨海的开幕式上，一些媒体看到一个中介在卖茶费。茶叶费最初在外场定价为20万元，后来降至5万至15万元，外加2点折扣。根据深圳的市场惯例，一般来说，有饮茶费的建筑一定会很受欢迎。此外，也有评论说，这栋楼里的许多房子，特别是低价房，都是开发商认购的，不向公众开放。

记者的一个朋友以平均每平方米5万元的价格，在大楼的中层购买了一套88平方米的三居室小公寓。他说他可以按照正常程序购买，没有给中介茶费。记者了解到，开盘当天的真实情况是，小型公寓的销售率相对乐观，但仍有少量盈余，大型公寓的销售情况不如预期。

据开发商称，这一时期的项目总计548个单元，其中800多个客户有待确定，700多个客户出席，大部分是南山本地客户，总营业额约为400个单元，整体销售率约为72%。

预报

我怎么去后市？

这也取决于政策和市场。

[政策]

住房贷款落地新政

评估费用将会调整

10月8日，深圳市房地产评估开发中心在官方网站上建议，从11月8日起，房地产评估价格将定期更新。随着深圳房地产市场的新规定，这次评估中的价格调整主要被解释为行业的上涨。

深圳市最近于2016年10月4日发布了《差别住房信贷政策实施细则》(以下简称《细则》)，将深圳市住房利率限制在基准利率的0.9至1.1倍。除了重申10月4日公布的新政策内容外，《细则》还解释了市民关心的其他地方的住房和贷款情况:其他地方有一套未偿还的抵押贷款记录，深圳首次购房贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；如果深圳没有住房，但有两个或两个以上的住房贷款记录，新的住房贷款是禁止的。

[市场]

观察情绪

有点厚

据《深圳中原研究中心周刊》分析，虽然在传统的“银十”周期预计会有更多项目进入市场，但客户的观望情绪进一步增强。目前，深圳房价处于高位，短期投资风险很高，尤其是对高杠杆客户而言。

根据深圳市规划和土地委员会在官方网站上提供的信息，近期还有三个项目取得了预售许可，分别是华润城润富二期(2区和3区)、中粮紫云花园、新沂丽晶皇家花园、新海一期、嘉华域广场一期和红菱健康战时共产主义。预售的审批时间为9月22日至29日，很快就要出售了。记者核实后发现，除了红菱健康之家没有开业规模的消息外，其他5家楼盘都已经开业。然而，一些建筑并没有同时提供所有的房子，仍然有大量的股票。例如，新沂黄金皇家半山3期于9月24日开业，当时只提供了628套，至少有900套库存。这些建筑的价格趋势值得关注。

李建议，普通购房者可以继续观望，同时应该多了解一下市场走势。

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