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随着从事物业管理的绿城服务上市，另一个被称为“绿城”的资本平台浮出水面。

2月28日晚，绿城中国(03900.HK)宣布分拆绿城管理层，并在联交所主板独立上市，随后发布招股说明书。

绿城管理是中国最大的房地产代理公司，其核心业务是开发、金融服务和知识共享。这也是绿城中国轻资产领域的一项重要业务。

作为近年来为绿城在中国的销售做出巨大贡献的商业部门，绿城管理上市引起了市场的广泛关注。拆分完成后，绿城管理将继续作为绿城中国的子公司，继续合并绿城管理的所有资产、负债和损益表项目。

根据绿城管理的招股说明书，绿城管理董事会由8名成员组成，其中2名为执行董事，即首席执行官李俊和林三九，3名为非执行董事，即董事会主席郭家峰、张亚东和刘文生。三位独立董事分别是、、陈。其中，李俊和林三九分别现任绿城管理集团董事、总经理和执行总经理。郭家峰、张亚东和刘文生都是绿城中国的执行董事。此外，张亚东还担任绿城中国董事会主席兼首席执行官，郭家峰担任绿城中国首席执行官。

首家代理上市公司

由于多年来积累的绿色城市品牌意识，绿色城市管理的销售规模在过去几年中逐渐扩大。

根据公共信息，绿城中国的第一个建筑企业始于2008年，当时它接管了政府项目，并开始涉足该领域。2010年，绿城中国正式联系了该商业代理商，并接手了一个名为“瑞安翡翠花园”的项目。

根据中国指数研究院的数据，绿城管理是中国房地产市场上最大的建筑公司，规模是其第二大市场竞争对手的两倍多。目前，在房地产行业，代理建筑业务的房地产企业包括绿城、滨江、建业、雅居乐等房地产企业。

绿色城市管理经过多年的发展，已经初具规模。2017年，绿城管理的销售规模将达到430亿元。2018年达到552亿元；2019年，这一数字进一步上升至664亿元，相当于约505万平方米的合同销售面积。

根据招股说明书数据，截至2019年9月30日，绿城在中国25个省、市、自治区的84个城市和柬埔寨的一个城市拥有262个建设项目，管理总建筑面积6850万平方米。其中，一、二线城市管理面积2812.3万平方米，三线、四线城市管理面积4004.4万平方米。

根据戴德梁行的估计，上述建设项目的预计总销售额约为3570亿元。

鉴于代理建设业务的轻资产性质，绿城管理的净利润率明显高于公司的主要房地产开发业务。

根据招股说明书，2017年、2018年和2019年前9个月，绿城管理实现营业收入分别为10.16亿元、14.81亿元和15.13亿元，同期利润分别为2.57亿元、3.63亿元和2.96亿元。根据这一计算，绿色城市管理的净利润率分别为25.2%、24.5%和19.56%。

总体而言，绿城管理的净利润率超过20%，而同期行业开发商的平均净利润率约为10%。

绿色城市管理总经理李俊早些时候公开表示，绿色城市管理的首次公开募股早在2017年就开始了。2018年3月，绿城中国董事会批准了绿城管理的上市计划，但随后寿百年清空了绿城中国的股份。当时，为了确保交易，绿城的代理业务暂停上市，直至2019年。

建筑业预计将达到一万亿规模。

房地产建设业务是指合作伙伴提供土地和相应资金，建设公司提供管理团队，负责前期规划设计、后续建设、营销、品牌输出和物业管理。绿城管理计划书显示，该公司不需要为该项目投入大量资金。

近年来，房地产公司的土地收购成本越来越高，而代理商不需要通过招标来收购土地，其优势在于无需大规模的资金投入就可以扩大规模。

根据绿城管理的招股说明书，2017年12月31日、2018年12月31日和2019年9月30日，绿城管理一年内到期的银行贷款和其他贷款分别为人民币1000万元、人民币1000万元和人民币50万元。

没有财务杠杆和高盈利能力的绿城管理层被视为绿城集团的“独角兽”。李俊曾公开表示，未来代理建筑业务预计将占据房地产行业10%的市场份额，达到1万亿元的市场规模。

然而，代理建筑业务并不是人人都能分一杯羹的领域。企业必须拥有成熟的业务系统和跨越政策周期的核心运营能力。

“领先的房地产公司已经成熟，拥有好的品牌和成熟的产品线，这些大公司不需要建筑公司的介入。然而，许多当地小型住房企业拥有土地资源，但其发展能力和资本实力有限，其产品无法产生溢价。在这种背景下，绿色城市管理有着巨大的市场。李俊说。

近年来，随着大型住宅企业向2345个一线城市的不断下沉和渗透，对当地中小住宅企业的影响十分显著。

林向东(化名)是云南省一家小型房地产企业的老板，他告诉第一财经:“例如，如果我们公司自己开发和销售一个项目，它可能只能赚几千万。然而，如果一家具有强大销售整合能力的公司改变经营方式，它就能赚到1亿元。”据报道，他的公司有一个引进品牌管理的项目。

然而，代理建筑业务也有其自身的经营压力。例如，很难扩展高质量的项目。一位业内高管告诉记者:“许多小开发商可以通过转让部分项目股权与大开发商合作，然后借助品牌优势开展项目开发合作，甚至将控制权转让给大开发商。轻资产模型已经建立，但它实际上与许多主流开发者竞争。”

尽管如此，与资本占用量大、杠杆率高的开发业务相比，资本市场非常喜欢安全边际高的业务，这从估值上可以看出，远高于物业管理上市后的开发业务。

绿色城市管理之前，绿色城市服务(02869。从事物业管理的香港)已经率先上市。截至2月28日，绿城中国的市值为222.74亿港元，绿城服务的市值为271.77亿元。

目前，中国已经有不少房地产公司开始了建筑业务，如滨江、雅居乐等都成立了建筑公司。随着绿城管理公司率先在资本市场实现飞跃，其他公司也将效仿并上市。

代表建设，可能成为物业管理，房屋公司到资本市场准备下一个故事。

(来源:第一财经日报)

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