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受疫情影响，2月份全口径和股权销售同比均下降37%，分别为3256亿元和2491亿元，春节效应下也出现环比下降。前两个月百强销售额下降，全规模销售额下降23%，至9027亿元，股票销售额下降25%，至6753亿元。房地产和基础设施总是对刺激经济产生立竿见影的效果，省市政府也在不同程度上放宽了因城市政策而产生的土地转让支付、购买限制和预售条件的政策。住房企业发行的新境内外债券平均利率也在下降，反映出市场对住房企业仍持乐观态度。我们预计第二季度销售将会恢复，我们更喜欢资源优势的行业领先者和大湾区的住宅企业。

内容摘要

二月份销售额急剧下降。受春节影响，2020年第一个月百强销售额同比下降12.7%。然而，本应在2月份出现的反农村房屋所有权的浪潮由于疫情爆发而消失了。前100名销售额前两个月出现下降，全口径销售额下降23%，至9027亿元(除白色外，下同)，股权销售额下降25%，至6753亿元，全口径销售面积下降21%，至6960万平方米。二月份的月销售额同比下降了同样的数量。只有少数几个房地产企业销售额逐年增长，其中恒大在徐教授的攻击下销售额同比增长36%。

交易急剧下降。中国主要城市的交易量大幅下降。根据克里的数据，我们使用春节周作为边界来观察疫情对交易的影响。春节过后的三周内，四个一线城市的交易总量出现萎缩。上海的交易量约为58200平方米，同比下降87%，深圳约为48400平方米，同比下降69%，广州约为67700平方米，同比下降83%，北京约为99500平方米，同比下降52%。成都和南京等二线城市也出现了同样的下滑。

房地产市场的监管逐渐放松。房地产和基础设施总是对刺激经济产生立竿见影的效果。在具体城市政策的前提下，各地省市政府也不同程度地放开了房产税征收、土地支付、公积金贷款、人才安置、放宽购房限制，甚至预售条件。其中，我们认为延长土地出让金的支付时间和放宽预售条件对房企最有帮助。在一些城市，如杭州和南京，在疫情发生后，已完成地块的合同签订时间可延长3周甚至30天，而土地出让金和开业及竣工时间可延长。而苏州、福州、合肥等地也放开了预售条件，让房企可以加快销售补充资金。

债券市场表现良好，反映了市场的乐观情绪。内债发行，发行利率有下降趋势。据彭博社统计，1-2月发行总额约为137亿美元(约950亿元人民币)，平均发行利率约为4.2%，较去年第一季度下降1.3个百分点。美元债券利率也大幅下降，1月至2月共发行240亿美元，利率为7.6%，较去年第一季度下降0.9%。然而，2月份的月利率约为6.9%，较1月份下降了1.3%，反映出债券市场投资者仍对房地产企业持乐观态度。

首选行业领导者。为了促进经济活动和减少该流行病对社会的影响，将继续放松筹资和控制努力。然而，我们坚持认为，资源将有利于国有企业和私营企业的反向循环。融创、徐汇、世茂、金茂等龙头企业将更有效地获取融资资源，成为马太效应加速的受益者。

风险提示:一)销售面临的经济下行压力；Ii)资本链压力增加；三)流行病影响购房情绪。

(来源:安森证券)

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