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在新皇冠疫情的突然考验下，领先的物资管理公司都给出了精彩的答案。就行业中长期可能发生的变化而言，参照非典后香港物业管理行业和北美环保行业的变化，我们认为中国物业管理行业将加速走向市场化，具体变化如下:

在极端事件中，物业管理公司的服务差异化得到了清晰的体现。过去，质量管理公司的服务强调润物细无声的方式，这使得业主无法量化评估或明显感受到物业公司工作成果的差异。在防疫过程中，业主直观地感受到物业服务水平的差异。通过互联网，优质物业管理领军企业的品牌实力也得到了显著提升，行业集中度有望加快。

业主的自主意识得到加强，对现有项目的优质材料管理的更换加快。我们相信，日后更换物业管理公司的困难会减少，政策会继续向香港靠拢。领先的物业管理公司收购高质量库存项目的步伐预计将加快，尤其是主要位于一线和二线城市的公司。

旧住宅区改造加快。参照香港政府在沙士淘大花园事件后推出的楼宇翻新计划，我们相信内地的“旧社区翻新”会在疫症后加速进行。旧社区的维护和改造、电梯的安装和物业的重新使用都将成为优质物业管理公司的增量机会。

机械化程度提高了，龙头企业建立了行业壁垒。对于国际巨头，我们相信，在新一轮的皇冠疫情之后，政府和社会将会对物业管理行业的科技发展和机械化提出更高要求。领先物业管理公司的公共建筑物业管理业务将逐步向资产化方向发展。最后，将利用管理能力、服务质量和资产储备建立专业壁垒。

公共财产的释放速度加快，医院财产的增量空间巨大。包括医院物业在内的公共建筑物业在向市场开放方面取得了一些成功，并将逐步加速。在防疫过程中做出突出贡献的领先物业管理公司有望在未来占据优势。

目前，房地产估价过高是一个必须正视的问题。我们继续重视2020年该行业的上升空间和投资价值，原因和观点如下:疫情没有影响该行业的强劲确定性，关键公司的高增长业绩可以有效消化估值；在这种流行病的情况下，政策支持和业主的共同管理再次打开了行业的想象，没有逆转的风险。个人选股的重要性再次增加，强调中期业绩的确定性和长期声誉。重点推荐的是碧桂园、保利地产、永盛人寿和招商局。建议关注中海地产、绿色城市服务和新大正。

风险提示:流行病导致成本高于预期，并影响了房地产的销售和竣工。

(来源:东北证券)

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