网站首页

[住房企业提前赎回美元债券面临利率和汇率上升的双重压力]虽然今明两年压力相对较小，但许多房地产债券都包含转售条款，即投资者可以选择在转售日以一定价格向发行人转售债券。(《21世纪经济报道》)

尽管今明两年仅到期还款的压力相对较小，但许多房地产债券都包含转售条款，即投资者可以选择在转售日以一定价格将债券转售给发行人。

美元的升值打破了此前房地产企业融资的战略计划。随着美元兑人民币汇率突破7，许多房地产企业不得不考虑提前偿还债务，以减轻压力，从而降低融资成本。

一些房地产企业已经提前偿还了债务以减轻负担。

8月12日，钟君集团控股有限公司宣布将完成2020年到期的3.5亿美元10%优先票据的赎回和退市。

凯撒集团控股有限公司于8月11日宣布，已收到参与收购本金总额为1.613亿美元的票据的指令，占2019年未发行票据总额的53.77%，其中3亿美元的票面利率尚未到期，12%应于2019年12月到期。

凯撒表示，这笔交易将有助于凯撒减少债务，改善债务结构，减少未来的利息支出。这也显示了公司积极管理债务的坚定决心。据悉，这是凯撒集团今年第二次回购美元债券，此前该集团在今年6月回购了价值2.5亿美元的优先票据，票面利率为7.25%，将于2020年6月到期。

8月5日，徐汇控股(集团)有限公司宣布，公司已于2020年赎回并注销了到期日为2.5亿美元的7.75%优先票据，并支付了总计2.58亿美元的赎回价格。公告披露，赎回完成后，票据将被取消并从证券交易所移除。该公司已向证券交易所申请撤回这些票据的上市。据悉，这是徐辉今年6月自愿赎回价值1.5亿美元的高级票据后提前偿还美元债券。

今年到目前为止，徐汇已自愿赎回总计4亿美元的优先票据。首席财务官杨欣表示，这是徐汇遵照国家对房地产企业“去杠杆化和债务控制”的要求，加强金融稳定的举措。延长债务期限、控制融资成本、优化债务结构也是徐汇的举措。

7月份还偿还了两笔债务。7月17日，富力地产赎回了2019年到期的1.5亿美元优先票据。7月，龙光地产计划提前赎回未偿的2.6亿美元优先票据。

据中原地产研究中心统计，在近几个月美元汇率的波动下，多家房地产企业赎回了此前的美元融资，总计超过10亿美元。此外，从趋势来看，预计许多住房企业将提前赎回它们。

中原地产首席分析师张大伟在接受《21世纪经济报道》记者采访时表示，房产公司赎回美元的主要原因是汇率变化很大。利率成本和汇率成本都要考虑，海外融资成本急剧上升。

此前，由于部分房地产企业国内融资困难，7月前海外债券融资环境相对宽松，美元债券融资成本下降，导致2019年美元债券发行。从2019年1月至7月，房地产美元债券发行总额为588亿美元，与去年几乎持平。未来一年，房地产美元债务总额为222亿美元。由于汇率波动，住房企业的融资成本将会上升。

华泰证券张继强表示:汇率波动加剧，使得严重依赖美元债务的房地产企业面临利率和汇率的双重围攻。最近，房地产企业的融资越来越紧张，债务偿还的高峰期已经到来。房地产企业刚性融资需求增加。一方面，人民币汇率波动的加剧会导致国内投资者对汇率风险补偿的需求增加，或者会导致房地产企业再融资成本的增加；另一方面，如果房地产公司用人民币偿还美元债务，现有美元债务的实际融资成本将上升。

2018年，在科瑞销售的前50家住房公司中，美元债务占了更多的计息债务，即建业、龙光、徐汇、时代和奥园。从长远来看，汇率波动可能会对上述企业产生一定的影响。

美元债务的成本估算

美元债务的成本有多高？

泰和集团的例子可以看得很清楚。7月11日晚，太和集团宣布。于2019年7月10日，太浩集团全球(有限公司)已完成发行4亿美元海外债券，年息15%，每半年派息一次，为期3年。它在新加坡交易所上市，债券代码为XS2022228113。经核实，美元债券发行人对违反承诺不负任何责任。截至本公告发布之日，在公司股东大会批准的上述美元债券发行限额内，太浩集团全球(有限公司)已完成发行价值11.55亿美元的美元债券(包括本次发行的4亿美元)。

“总的来说，今年住房企业的偿债压力更大，销售速度放缓，清仓周期变长，住房企业的资金链变得尤为重要。从减债等数据来看，提前偿还债务将有助于这些企业更好地控制未来的财务风险。”上海易居房地产研究所所长严跃进认为。

根据中信建设投资(citic construction investment)分析师黄发布的研究报告，现有房地产债务的到期日将在2021年达到峰值，但如果考虑转售条款，2019年房地产债务的还款压力将最大。未来五年，房地产债券到期还款压力将逐步加大，2021年达到峰值，2019-2023年到期分别为3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元。尽管今明两年仅到期还款的压力相对较小，但许多房地产债券都包含转售条款，即投资者可以选择在转售日以一定价格将债券转售给发行人。2019年至2023年，投资者可回购房地产债券4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元。

当债务偿还高峰到来时，之前一直繁荣的房地产进入了一个稳定期。

8月15日，国家统计局发布《1-7月全国房地产开发投资与销售情况》，显示房地产开发投资等重要指标均呈现环比下降或增速放缓趋势。国家统计局发言人刘爱华表示，从土地交易面积、房地产销售等方面的数据来看，从近几个月特别是6月份的房价来看，一、二线城市新建商品房和二手房价格同比略有下降。

可以看出，一方面，融资成本高；另一方面，在“严令禁止炒房”政策的严格控制下，房地产市场的投资热情下降，资金回笼放缓。

严跃进认为，在这种情况下，资金链已经成为房地产企业的首要考虑。今年下半年，以价换量可能成为房地产企业必须采取的措施之一。

此外，房地产公司也开始积极自救。8月15日，阳光城宣布计划与山东信托、荣伯泰合作，将公司及其子公司房地产项目销售过程中形成的房地产应收账款作为基础资产，发行相关产品进行融资，总金额不超过20亿元。

(来源:《21世纪经济报道》)

• 上一篇：8月24日建研等3家新股申购指引(含新策略)
• 下一篇：a股市场机构投资者持续成长，长期基金“支持a股”