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房地产开发业务具有很强的可持续性。与美国和其他国家相比，日本在居住形式、城市群发展和二手房交易制度等方面与中国更为相似，而日本的住房流通率仍仅为0.85%，新房市场仍大于二手房市场。房子是用来居住的，不是用来投机的，我们预计政策也将集中于控制而不是增加房子的流通率。长期以来，中国房地产市场的主要供应商可能是新房。

同时，以城市群为主体，构建大、中、小城镇协调发展的城市格局，意味着人口不会不断向一线城市聚集，区域核心城市发展潜力巨大。与一些悲观的观点不同，我们认为房地产开发业务在未来十年内具有很强的可持续性。从现在起的十年内，我国商品房销售不会大幅下降。

预计2018年的商业环境总体稳定。目前，最大的变化是土地市场。这个市场不再是坏硬币驱逐好硬币的市场，而是只有价格最高的市场。小型开发企业很难不合理地筹集资金，并计划押注房价上涨，以赢得更多土地储备。征地门槛越来越高，龙头企业的竞争压力越来越小，交易溢价近年来创下新低。

2017年秋天，历史上罕见的土地价格稳定而热销的情况。这种情况的出现有利于大型企业保持稳定的利润水平，扩大经营规模，实现可持续发展。然而，更具决定性的政策，尤其是同时租赁和出售的长期机制，也决定了市场稳定的最大可能性。我们预计2018年全国商品房销售同比下降6.2%。

在房地产市场持续高压调控、住宅销售增速放缓、行业竞争加剧的市场环境下，龙头房地产企业更加注重多种产业的协调发展。

碧桂园和中信银行共同设立了300亿元的长期租赁住房保障基金。保利地产首次发行单一房地产投资信托基金；中央企业。恒大引入苏宁作为战略投资者，在商业地产定制、基础设施材料和金融服务供应链、智能家居和智能地产服务领域开展合作。融创正忙于整合万达文化旅游产业的新娱乐和传递，打造“大文化”、“大娱乐”、“大健康”。绿地控股继续加强在“大基础设施”、“大金融”和“大消费”领域的产业合作。另一方面，万科表示，他想成为一名“好的生活场景大师”...

万科董事会主席兼首席执行官于亮近日在“万科媒体交流大会”上接受记者采访时表示，“万科不再仅仅是一个房地产企业，而是一个在技术和消费升级的背景下，以内容和服务取胜的城市配套服务提供商。”

开发能力逐渐从资源中分离出来。租赁和出售的结合可能会促进基于租赁资产的中国房地产投资信托基金的快速发展，房地产公司将其现有资产上市的可能性也在增加。上市公司主动输出管理能力、赚取管理费收入的现象越来越普遍。领先公司的发展能力与资源价值分开定价。

领先公司推出房地产资产管理服务市场。在庞大的资产管理服务市场中，领先的开发企业依靠优质的物业管理平台，具有强大的先行者优势。在政策的重要风口，在长期租赁公寓领域，开发企业可能会收购大量只租不卖的土地。我们相信，依靠租赁土地和资产证券化红利的个人品质开发领导者，以及依靠品质溢价或住房优势的个人轻资产服务平台，可能会在长期公寓的竞争中胜出。

风险提示:如果基准利率在2018年上升，该行业的销售速度可能会大幅下降。

万科a:

同期，公司收入1771亿元，同比增长0.04%。净利润110.9亿元，增长34.2%。%。利润增速远高于收入增速，主要原因是:1)利润较好的项目在市场复苏初期逐步进入结算周期，房地产结算毛利率同比增长5.43个百分点，达到23.4%。2)投资收入同比增长50.8%，达到33.9亿元。考虑到毛利率的增长和结算进度高于预期，公司在2017-2019年将每股收益分别提高至2.57元(+0.17)、3.32元(+0.37)和4.11元(+0.63)，当前股价分别相当于市盈率10.7倍、8.3倍和6.7倍。

作为中国最高质量的领先开发商，该公司继续提高住宅开发的收益集中度，并将保持快速增长。同时，深圳地铁的介入不仅带来了优质的资源，也带来了“轨道+地产”的新商业模式。此外，该公司正在积极布局房地产板块，如物流房地产和长期租赁公寓，以拓展新的商业模式。同时，随着销售项目在2015年至2016年的市场高点进入结算周期，预计公司的毛利率和业绩增长率将翻倍增长，并将升级为“高度推荐”。

该行业的领先地位已经巩固。推荐万科A、招商局蛇口(001979)和绿地控股(600606)。由于管理创新、土地市场的变化和业务领域的扩大，领先公司的优势不断巩固。到2017年，新公司很难进入前20名。我们在房地产行业保持“强于大市场”的投资评级，但这一评级是针对房地产行业的龙头企业。我们相信，2018年，不仅房地产行业的集中度将继续提高，而且大公司发展的长期可持续性也更值得期待。

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