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原标题:“新城悦服务(1755年。香港)“资源优化提升毛利率，产能循环持续扩张-2019年绩效评估

报告摘要

19年收入+72.5%，归属于母亲的净利润+85.3%

该公司公布了19年业绩，收入为20.24亿元人民币，同比增长72.5%，归属于母公司的净利润为2.82亿元人民币，同比增长85.3%。其中，42%、9%、32%和17%的收入来自基础物业管理、业主增值、非业主增值和智能公园(原创专业服务)。整体毛利率增长0.2%，至29.6%。

收入分流:基本服务收入稳步增长，增值服务收入增加

基本物业管理收入增长率为16%，整体增长率与管理区域18年增长率(18.2%)一致，主要是由于年底集中交付楼宇，导致下一年新增管理区域的基本贡献。19年间，管理面积达到6015万平方米，为20年来基础服务的高速增长奠定了基础。年增长率从19H1(18.5%)下降了2.5%，主要是由于19H1的终端面积为115万平方米，导致下半年略有放缓。

业主增值服务收入增长268%，主要是由于大量资产管理和手袋占用。业主增值服务体系进一步优化，主要包括新橘园住宅(精装修)、橘园家庭(资产管理:停车销售、物业租赁销售)、新月辉(公共资源管理)和新橘园俱乐部(网上销售)，分别占45.3%、34.6%、13.3%和6.9%。

来自非业主增值服务的收入增长了118%，案例现场、房屋检查和咨询的比例分别为77%、11%和12%。主要原因是开发商需求增加，第三方收入占5.8%。

原有的专业服务升级为智能公园服务，收入增长率为263%，主要是由于智能项目建设能力从住宅项目扩展到大型智能商场。年内，完成了14个大型智能商场项目和21个停车场项目。

资源禀赋:新股比例再次上升，区域布局更加均衡。

新项目的比例:新项目的比例在交付后5年内增加了13.3%，达到60.6%。这主要与新城控股的持续交付和公司的扩张战略有关。2019年将新增管理区域，新城市系统+1232万平方米，第三方+617万平方米(84.7%为19年新交付)。区域分布:渤海、中西部、珠江三角洲等地区的比重有所增加，全国分布更加均衡。

经营:资源优化提升毛利率，单户ARPU大幅增长

资源的优化与管理的改进相结合，使基本服务的毛利率提高了0.7%至28.5%。由于优化供应链管理和加大收款力度，经营净现金流量达到5.4亿元，同比增长+193%，而经营现金流量占净利润的180%，同比增长+68%。在为业主提供的增值服务方面，由于为业主提供的增值服务量较大，ARPU单户达到293元，同比增长+162%。此外，公司的智能公园将业务范围从住宅扩展到商场，收购了上海书苑，并进入停车场管理和智能家居业务。

业务发展:合同覆盖保持高水平，能力圈持续发展

在基本服务方面，合同面积超过1.5亿平方米，是管道面积的2.54倍。与4家公司确认合作关系，锁定800多万平方米的仓储合同面积。在增值服务方面，新橙屋、橙屋、新月辉、新橙俱乐部等服务体系已经建立，新月辉业务在流行期间为业主提供送货上门服务，初见成效。下一步，公司将加大试点力度，社区增值服务的增长潜力仍然很大。此外，在流行期间，社区科学和技术的应用加快，对人脸识别和智能访问控制的需求加快。未来，该公司的智能公园业务仍将保持高增长率。

将目标价格提高至20.31港元，以维持“买入”评级

鉴于公司业主增值服务体系的完善和智能园区业务拓展能力圈，我们将20-21年的每股收益预测分别上调至0.51元和0.73元，并将22年的每股收益预测上调至0.98元。鉴于行业的强劲增长，市场普遍关注公司未来2年的增长，因此选择2021年估值。与该公司2021年的平均市盈率预测相比，我们在2021年给出了25倍的市盈率，将目标价格提高至20.31港元，并维持“买入”评级。

风险警报

劳动力成本快速上升的风险；增值服务扩展的不确定性风险；关联方依赖风险；外包质量风险。

(来源:光大证券)

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