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原标题:融资环境持续紧张，中小住房企业破产明显增加

进入第四季度以来，住宅企业朝着年度销售目标发起了冲刺，行业整体销售稳步增长。然而，随着房地产调控的不断深入、房地产企业集中度的不断提高和融资环境的不断收紧，房地产企业尤其是中小房地产企业之间的分化不断加剧，生存压力不断增大，破产数量显著增加。

行业组织统计显示，截至今年11月底，房地产企业破产数量已超过450家，超过2018年破产总数。

凯里研究中心的分析师方玲指出，从2018年下半年开始，破产住房企业的数量开始大幅增加。主要由三、四线城市中小住宅企业组成，实力和抗风险能力较弱。

方玲认为，今年前三季度，三大房企的股权集中度达到10.2%，同比上升0.4个百分点。与去年相比，前4-10名和前11-20名住宅企业的股权集中度有所提高，大型住宅企业的竞争优势进一步扩大。在马太效应下，总部住宅公司将占据更多的市场份额。

不仅如此，随着房地产行业风险防控的进一步加强，一些地方政府要求具有一定规模的开发商进行土地开发，土地拍卖要支付大量保证金，这就对小户型住宅企业的经营能力和决策能力提出了更高的要求，一些实力较弱的小户型住宅企业最终会被兼并或破产。

此外，这一轮的监管坚持“不炒房”的原则，并不断收紧房地产融资。今年5月发布的“23号文件”明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得非法融资房地产。7月和8月，房地产信托公司和银行不断接受采访，要求整改。与此同时，开发贷款和海外债券发行进一步受到限制。

在这种情况下，一些曾经的大型企业也出现在今年的破产名单上，如伊尹股份、广信集团等住房企业；此外，一些知名的房地产公司不断拖欠债务。例如，前100强房地产企业和房地产正面临两次总计10亿元的债务违约。

事实上，住房企业的整体融资难度和融资成本都在上升。今年前10个月，住房企业新增债券融资成本为7.03%，比2018年增长0.52个百分点。随着中小房企持续风起云涌，套现问题频发，金融机构更愿意向压力更大的大型房企放贷，融资以龙头房企为主的趋势越来越明显。

“一些房地产公司破产了，因为房地产的主营业务管理不善，并试图转型，但转型的失败导致了房地产公司的破产。”方玲表示，以今年破产重组的伊尹股份和2018年退出市场的洪钟股份为例，前期主要房地产业务盲目扩张和管理不善导致项目转移缓慢，毛利率下降。在主营业务没有进展的情况下，还侧重于与主营房地产业务相关性很低的多元化，无法反馈主营房地产业务，最终导致业务不利转型的失败。高负债引发的一系列债务危机已经成为压倒企业的最后一根稻草。

“在持续的宏观和金融环境调控的基础上，未来将会有更多的破产企业，它们将会加速发展。”方玲认为，在整体控制不放松、房企进入股份制时代的情况下，如何减少债务、生存下来才是最重要的。

(资料来源:经济参考)

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