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31个省(直辖市和自治区)发布了上半年房地产开发投资数据。结合数据可以发现，经济增速较低、人口长期外流的东北三省房地产开发投资增速远高于全国其他地区。分析师表示，棚改的货币化极大地提升了中国东北地区房地产投资的“杠杆”。在紧缩政策的背景下，过度和过热的投资迫切需要关注。

省统计局的数据显示，今年上半年，黑龙江、吉林和辽宁的国内生产总值增长率分别为5.5%、2.5%和5.6%，在公布经济数据的29个省中，排名倒数第五、倒数第一和倒数第六。与国内生产总值增长相比，三省在房地产开发和投资方面表现非常强劲。其中，黑龙江上半年房地产投资同比增长30%，吉林和辽宁也分别达到17%和15.5%。

此外，在国家统计局6月公布的全国70个大中城市中，东北三省是物价涨幅最高的城市之一。其中，6月份省会长春、哈尔滨和沈阳新建商品房价格同比分别上涨10.2%、10.9%和9.8%，以锦州和丹东为代表的三、四线城市房价也继续上涨。

这与东北地区人口长期外流的趋势不一致。

以辽宁为例。根据2017年辽宁国民经济和社会发展统计公报，辽宁常住人口4368.9万人，比上年减少8.9万人。今年，全国各省(市、自治区)都下调了人口排名，吉林、黑龙江和辽宁位列前三。

易居研究所智库中心研究部主任严跃进指出，近两年来，东北地区的经济形势有所好转，这主要是因为国家出台了一系列振兴东北的政策，加大了对各种资源的投入。他说，随着经济复苏和吸引人才政策的出台，东北未来的省会城市将不会排除净人口流入率和入住率的增加。

根据沈阳市商务厅发布的数据，今年上半年沈阳市人才流入有明显加速的趋势。去年，该市接收了7万多名大学毕业生，同比增长13%。

招商证券(China Merchants Securities)房地产分析师刘一表示，之前经济发达省份的房价上涨很快，而由于缺乏经济支持，中国东北的房价上涨明显滞后。这可以说是一个价格萧条，这是在价格水平上的支持。但更重要的是，温室改革的货币化政策。

分析人士普遍认为，棚改的货币化政策是刺激中国东北地区高房地产投资的“一剂强心针”。"棚户区货币化"是指政府以货币形式直接补偿被拆迁的棚户区居民，然后居民到商品房市场购买住房。

据《辽宁日报》报道，2017年辽宁省棚改货币化安置率达到97.5%，带动商品房销售630万平方米，促进房地产市场健康发展。其中，省会沈阳的安置率高达100%。

吉林省的具体实施结果尚未公布，但吉林省此前宣布的计划目标是到2017年改造10万多个棚户区。吉林省住房和建设厅厅长孙忠志公开表示，货币化安置是促进棚户区改造、消化存量住房、促进房地产市场稳定健康发展的最现实、最有力的措施。

事实上，棚户区的改革始于东北。2005年，在时任辽宁省委书记李克强的领导下，辽宁率先在老工业区开展了大规模棚户区改造工程。

2008年，为应对金融危机，国务院发布了“十大国策”，以扩大内需。棚改被列入名单。2013年7月，国务院发布《关于加快棚户区改造的意见》，指出2008年至2012年，中国已改造各类棚户区1260万个。

2014年4月，中央银行设立了补充抵押贷款(PSL)，并授权国家开发银行和农业发展银行发行该贷款。PSL的引入将棚户区改造推向了一个“高峰”。在此之前，棚户区的安置主要采取实物安置和货币补偿并重的措施，由被拆迁人自愿选择。其中，实物安置主要是通过新建房屋，即拆除房屋和回迁房屋，但这种安置方式过渡期长，也增加了人员安置的成本。

2014年7月，国务院办公厅下发了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，明确提出要“与开发性金融政策相衔接，扩大棚户区改造的“债务贷款组合”范围”。当年8月，国务院在《关于近期支持东北振兴若干重大政策措施的意见》中指出，“加快棚户区改造”，“扩大东北棚户区“债务贷款组合”债券发行规模”。然而，CDB和其他国家通过“债务贷款组合”等直接和间接融资的结合，为筹集改革所需的长期、大额和低成本资金开辟了新的渠道。

2017年，棚改实际施工量再创新高，达到609万套。与此同时，货币化安置的比例也在上升。尽管官方数据尚未发布，但分析师预测，去年温室改革的货币安置率达到60%，而三年前仅为9%。

“对于东北来说，这一地区的房地产存量普遍较高，这是棚户区的关键支撑区域。随着存量的不断消化，供求关系将发生变化，房价也会相应上涨。然后将采取行动补充库存，这反映在住房企业的土地收购和房地产投资的角度。”刘一说。

然而，从高级官员最近发布的信号来看，未来温室更有可能被改变和收紧。分析师认为，这可能会给中国东北地区未来的房地产投资带来不确定性，尤其是在三线和四线城市。

今年6月，CDB发布年度报告，严格控制存量不足地区棚户区居民的货币化安置比例。随后，CDB获得了总行对分行棚户区改造贷款合同的审查权，并收紧了新的棚户区改造贷款。当时，外界关于舍改是否“关门”的讨论升温。

7月12日，住房和城乡建设部召开媒体吹风会，明确提出要调整棚户区改造安置政策，在房价上涨压力较大的地区优先安排实物安置。控制温室改革成本，违反政策要求，无专项贷款支持。

“住房和建设部的固定调整显示，棚改背后的财政和财政工作有望收紧。”严跃进表示，对于东北房地产市场，我们应该警惕过热。

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