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在过去的两年里，我觉得对工业用地的投资越来越热。

此前，光伏和大数据等大型土地用户登陆，随后是阿里、京东、苏宁和乐视的土地军备竞赛，随后一些快递公司组织赛马圈地。越来越多的企业正在寻找廉价而丰富的工业用地。

在阅读了计划并讲述了故事之后，政府最终同意了，问题又出现了。

“我的地价几乎是隔壁老王的两倍。我拿了一块假土地吗？”

“你为什么不同意网上的说法，可以把它变成商业用地？”

“什么？你为什么要为土地转让付这么多税？”

因此，在征用土地之前，我们必须仔细了解相关的政府规定，否则我们将对未来发生的任何事情感到遗憾。

文本:

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首先，让我们谈谈土地定价。

对于工业用地出让的最低价格，国土资源部2006年第31号文件和最近发布的《工业用地出让最低价格国家标准》已经明确规定:

国家工业用地必须通过招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让价格和交易价格不得低于当地土地相应的最低价格标准。

少数地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围以外的土地，以及土地使用者在土地开发前期自行开发的工业项目用地，至少可执行相应“标准”的60%。

对于未列入耕地后备资源、尚未确定为土地使用权(或承包经营权)的国有沙地、裸地和裸岩砾石地，最低可执行相应“标准”的30%。

实行此类土地价格政策的工业项目用地，应报省级国土资源管理部门备案。

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2009年，国土资源部对《国家工业用地出让最低价格标准》的实施政策进行了微调。对地方确定的优先发展工业和集约用地的工业项目，土地出让可按不低于相应标准的70%执行。

中西部地区确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围以外的未利用国有土地，以及土地使用者在土地开发前期自行完成的工业项目用地，土地出让价格可按不低于相应“标准”的15%执行。

土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有未利用土地，土地出让价格可不低于相应《标准》的50%执行。

2012年，国土资源部发布了《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》，针对东部和中西部地区资源不平衡的情况，再次调整低售价。在中西部地区，农、林、牧、渔初级加工工业项目的土地出让价格将降低19%~30%，闲置工业用地将降低85%。东部地区工业项目用地价格上涨了30%。

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2014年，国土资源部发布了《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，规定“对新增工业用地实行灵活的出让年限制度，重点是工业用地的长期租赁”。

政府鼓励地方政府有偿使用租赁国有土地，并依法登记租赁国有建设用地使用权。经出租人同意，出租的土地使用权可以转租、转让或抵押。租赁期限届满，承租人享有优先租赁权。租赁期限不得超过20年。

转让前租赁的工业用地，应先签订不超过6年的租赁合同和土地履行协议。租期50年，年租金按不低于地价的2%确定。租赁期限达到约定条件的，应当签订剩余年限的土地出让合同，出让租赁土地。

转让工业用地时，根据生产经营需要，可选择使用年限为20年、30年或50年的任何一种方式签订土地转让合同。土地价格根据交易价格和相应的使用年限系数计算确定。20年的地价系数为0.5，30年的地价系数为0.6。土地出让合同约定的使用期限届满，土地使用者可以在土地交付之日起50年内申请续期并重新签订合同。

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建造工厂，建造工厂...简而言之，这片土地暂时是你的。

但是，如果你还打算在土地上做一些文章，比如把廉价的工业用地变成高尚的商业用地，甚至是住宅用地...嘿嘿，恐怕你想得太多了。

当然，如果你所有的关系都够难的话(你知道)，当我没说的时候。

工业用地转为商业用地的一般程序如下:先写一份用地变更申请，然后提交土地局，逐级上报主管土地规划的副市长签字，然后报规划部门审批规划变更，最后与土地局签订新的土地出让合同或土地变更合同，然后缴纳土地出让金。

但是，现在没有特别充分的理由改变土地用途，而且通常不批准。

因为国家现在对城市规划的管理非常严格，如果法规发生变化，那么在规划审查时，所有的签署者都会受到影响，所以他们一般不会冒这个风险。

如果需要改变，最有可能的结果是政府收回土地使用权，改变土地的规划用途，重新挂牌出售，然后将一定比例的出让金返还给原企业。

但是有一种情况是可能的，就是建职工宿舍。

如果是为方便工人工作而在工业用地上建造的宿舍楼，则属于工业用地的生活服务设施；

根据国土资源部《关于印发实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》(24号文件)，行政办公和生活服务设施用地比例应在供地文件和用地组合中明确约定，且不得超过工业项目用地总面积的7%。

一般情况下，只要比例不超过标准，就可以得到国土资源局和规划局的批准。没有必要为建造宿舍提供与工业用地分开的土地。

但是，有一点需要注意:因为土地是工业性质的，不能用来建造成套的住宅，建造的宿舍不能获得土地证和房产证，也不能出售到国外。

顺便提一下，如果宿舍区建在工业用地以外的大块土地上，规划和建设应按照三类居住用地的相关标准进行，在申请宿舍用地策略时应考虑被拒绝的可能性。

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如果由于某种原因，土地需要转让，应该支付什么费用？

转让方:

1.营业税:对单位和个人转让的土地使用权，营业税按土地使用权转让总收入减去土地使用权原购买或转让价格后的余额的5%缴纳。

2.城市维护建设税、教育费附加:在上述营业税的基础上，城市维护建设税、教育费附加分别按5%(县、镇纳税人)和3%缴纳。

3.土地增值税:土地增值税以土地使用权转让取得的全部收入减去法定扣除额后的余额为基础，按累进税率缴纳。

法定扣除:为取得土地使用权而支付的金额；土地开发的成本和费用；与房地产转让等相关的税收。

税率:增值税不超过扣除额的50%，税率为30%；增加值超过扣除额50%至100%的，税率为40%；增加值超过扣除额100%至200%的，税率为50%；如果增加值超过扣除额的200%，税率为60%。

为了计算方便，可以通过快速计算公式进行计算:

土地增值税=增值税*税率-扣除项目金额*快速计算扣除系数

(0、5、15、35%分别对应30、40、50、60%的税率)。

当然，如果税务机关发现上述数据不够真实，他们将要求评估转让价格或扣除费用。

4.企业所得税:企业所得税按25%的税率缴纳。

5.印花税:根据产权转让文件(合同)中包含的金额支付0.05%的印花税。

受让人:

1.城市土地使用税:以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为基础计算，按一定的税率(每个城市不同)逐年缴纳。

2.印花税:根据产权转让文件(合同)中包含的金额支付0.05%的印花税。

3.契税:土地使用权转让以成交价格为计税依据，契税税率为3%。

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