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金融协会的说明:高速铁路总里程的持续延长会对经过的城市的房价产生什么影响，以及哪些城市因此而变成了估价萧条？中泰证券研究所的两位房地产分析师倪和进行了深入研究，发现了一些潜在的投资机会。

核心视图

从过去5-6年的历史数据来看，一线城市周边地区并没有大量的外来人口，这些城市的房地产价格也不是由当地市场驱动的。由于核心城市周边地区房价的“引擎”不在该地区，我们基本判断这些城市房价的催化剂是一线住房市场的溢出效应。

从20世纪60年代末到80年代初，当日本新干线迅速扩张时，东京圈的人口从东京流向其周边地区。如今，流入北京和上海的人口也在减少。

三线城市离核心城市越近，房价弹性就越大。位于潜在“一小时”交通圈但尚未开通高铁的三线城市的房地产市场可能潜力巨大。推荐三个潜在的“价值衰退”城市:南通、嘉兴和江门。

以下是来自李迅雷和中国泰国的房地产分析师对房地产市场的问答:

问:近年来，中国高速铁路网不断发展。从高铁开通的角度来看，你认为它对该地区的房价有什么影响？

倪陈一:我们普遍认为高铁的开通对一个地区或城市的发展有“双重效应”:前期和中期的集聚效应和后期的扩散效应。

中国第一条高速铁路京津城际铁路于2008年8月开通。此后，高铁建设规模逐年扩大。到2016年底，全国高铁运营里程达到2.2万公里，是2008年的近32倍，预计2020年将达到3.8万公里。随着高铁密度的增加，高铁逐渐成为人们穿越城市的重要交通工具。到2015年底，高铁在铁路客运中的比重将达到38%。

首先是聚集效应。高铁的开通将有助于加速地区因素的流动。核心城市的中心地位将大大加强，使区域人口、资本等因素不断向其聚集。例如，一线人口的集中将继续增加。

第二是扩散效应。高铁的开通大大缩短了居民穿越城市的时间，模糊了城市的边界，使中心城市的信息、资本、人口等要素更顺畅地向周边扩散。以日本为例。从20世纪60年代末到80年代初新干线迅速扩张(新干线运营里程在20年内增长了2.64倍)，大量东京人口从东京流向神奈川、琦玉、千叶等东京周边城市(东京年流出人口的50%流向周边三个县)；从中国一线城市来看，广州和深圳的外来人口流入量持续扩大，而北京和上海的外来人口流入量在过去两年开始萎缩。

问:在过去的五年里，除了一些一线城市，二线和三线城市的房价也上涨了30%以上。你认为高铁开通的原因是什么？还有其他解释逻辑吗？

周子涵:根据100个城市房价的历史数据，我们将过去5年(2011年11月至2016年11月)涨幅超过30%的城市(不包括一线城市)映射到国家高铁路线图上，发现涨幅较大的城市一般属于:

1)位于轨道交通枢纽的二线热点城市，如太原、石家庄、郑州、济南、武汉、南昌、合肥等。

2)位于轨道交通枢纽的三线城市，以赣州、连云港为典型代表。

3)核心城市周边的三、四线城市，如北京周边的廊坊、保定，上海周边的昆山、无锡，广州、深圳周边的惠州、东莞、新乡。

对于位于轨道交通枢纽的前两类城市，我们认为，高房价弹性的重要支撑之一是由高铁集聚效应驱动的人口进口，这里不再赘述。接下来，我们将重点分析位于核心城市周围的第三类三线城市。这些城市房价的高弹性是由于潜在的人口进口(高铁的扩散效应)还是核心城市住房市场的溢出效应？

让我们先看看高铁开通后，核心城市周边地区是否实现了人口输入(集聚效应更强还是扩散效应更强)。以四个一线城市为例，根据广深数据，过去两年广州和深圳的外来人口增长率远高于周边的佛山、东莞、惠州和中山三个一线城市，表明广深地区的集聚效应正在增强。从上海的区域数据来看，上海的外来人口增长率多年来一直高于苏州、无锡和嘉兴等周边城市。虽然过去两年上海出现了外来人口外流，但与此同时，邻近三线城市的外来人口外流也在减少，这表明上海的人口外流并没有流向邻近地区。

从北京地区的数据来看，廊坊、保定等周边城市常年处于人口净流出状态。尽管北京外来人口规模16年来首次出现下降，但廊坊、保定等城市的人口进口能力仍需进一步观察。

因此，从过去5-6年的历史数据来看，一线城市周边地区并没有大量的外来人口，这些城市的房地产价格也不是由当地市场驱动的。

由于核心城市周边地区房价的“引擎”不在该地区，我们基本判断这些城市房价的催化剂是一线住房市场的溢出效应。这种溢出效应的主要原因是一线城市有限的购房和贷款限额以及购房门槛(住房总价格)的提高挤压了一线城市的许多投资需求。以2016年昆山、嘉兴、惠州、中山为例，海外客户比例分别约为70%、40%、65%和80%，大部分来自上海和深圳。

问:如果强势三线城市(核心城市周围)的房价上涨主要是由核心城市的溢出驱动的，那么核心城市的溢出效应有边界吗？所有邻近城市的房地产市场都受益吗？

倪一申:在这个问题上，我们尝试从高铁开始，从公交时间的角度进行比较研究。

让我们先看看北京周围的城市圈。根据京津冀高铁路线图，我们计算了北京周边五年间房价的累计涨幅。廊坊、保定、沧州三大城市均位于北京周边的“一小时”交通圈，而唐山、秦皇岛、德州的高铁交通分别为1.5、2.2、1.42小时，增速相对较弱甚至下降，房价上涨与北京的便利性基本呈正相关。

第二个是长江三角洲城市圈。上海作为长江三角洲的中心城市，位于江浙两省之间，其溢出效应有两条路线:南线(沪浙线)和北线(沪江线)。从上海和浙江一线开始，除了位于“一小时”交通圈的嘉兴在五年内实现了房价的正增长外，其他三线城市，如绍兴、金华、台州等“一小时”交通圈，都在五年内经历了房价的负增长。从沪江一线来看，增长最快的昆山、苏州、无锡基本处于“一小时”交通圈，而“一小时”交通圈之外的扬州、台州、马鞍山等城市表现不佳。

最后，珠江三角洲城市圈。与北京、天津、河北和长江三角洲不同，深圳和广州是珠江三角洲的两个核心城市。深圳的溢出效应大于广州(深圳和惠州的房价涨幅大于广州和佛山)，而东莞的房价涨幅居首，可享受广州和深圳的双重溢出效应。从城市分布来看，增长率较高的三线城市大多位于广深“一小时”高速轨道交通圈，而位于轨道交通圈之外的肇庆和韶关的房价低于中心城市。

此外，我们发现三线城市到达核心城市越方便，房价的弹性就越大。

为了更直观地比较交通便利性(到核心城市的交通时间)与三线城市房价弹性之间的关系，我们对三大都市地区28个拥有高铁的三线城市的相关数据进行拟合，发现城市房价弹性与其到核心城市的便利性正相关。到核心城市的交通成本越低，一般来说房价涨幅越高。

问:未来哪些城市有望从上海、北京、深圳、杭州和广州等核心城市的溢出效应中受益，从而使这些城市的房价处于估值的低洼地区？

周子涵:如果一线城市限购政策持续时间较长，我们相信在一小时交通圈内的三线城市将继续受益于核心城市的溢出效应。因此，位于潜在“一小时”交通圈但尚未开通高铁的三线城市的房地产市场可能有更大的潜力。根据对一线城市周边高铁规划的梳理，我们推荐三个潜在的“价值萧条”城市:

(1)浙江省嘉兴市(到上海的另外两列高速列车将于2020年开通，30分钟车程到上海)；2)南通市(约2019年，乘高铁30分钟车程到上海)；3)珠江三角洲的江门(到2022年到广州30分钟)。

2017年4月，嘉兴市城乡建设管理委员会发布了《嘉兴市综合交通系统规划(2014-2020)》。在铁路标准方面，在保持嘉兴、杭州和上海之间联系的同时，应加强苏北、苏南和宁波之间的联系。此外，在轨道交通方面，2015年6月，《嘉兴市轨道交通线网规划方案》正式征求公众意见。2017年4月，嘉兴市发改委率团赴上海市发改委交流上海与嘉兴轨道交通对接规划。目前，嘉兴轨道交通尚未确定开工日期，仍处于起步阶段，正在积极推进。南通城际轨道交通规划

2017年2月，南通市政府办公室发布了《长江三角洲城市群南通行动计划》。未来两年，南通将加快沪通州、宁周琦二期、童眼高速铁路等在建和开工项目的建设。推进苏嘉城际铁路建设；加快京沪二通道、北长江高速铁路、沪通跨河通道、杨璐铁路、通州湾疏港铁路等项目的前期工作。轨道交通1号线和2号线将开工建设，上海轨道交通将积极向南通延伸。其中，上海至通州铁路预计于2019年竣工通车，二期预计于2021年竣工通车。通宿佳城际铁路预计今年开工建设，预计2020年完工。

2017年5月，广佛朱江城市铁路线目前正在进行初步可行性研究和最终线路确定。该工程预计于今年年底开工，建设期约为5年，预计于2022年竣工。建成通车后，江门至广州的公交时间仅需30分钟，可与广州地铁和广深线直接换乘。

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