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5日，中国社会科学院发布的《中国住房报告(2017-2018)》显示，2018年房地产市场将迎来一个盘整期。房价涨幅将继续稳步下降，商品房销售增幅将大幅下降，库存将进一步下降。

值得注意的是，2017年，一线和二线热点城市的房地产市场将在严格控制措施下趋于冻结，大量房地产企业和投资需求将被挤压到三线和四线城市，投机空间将再次转移。与此同时，住房企业和个人资金的杠杆显著增加。因此，房地产市场在未来将面临不确定性。一方面，我们应该坚持监管措施，防止报复性反弹。另一方面，要警惕住宅企业潜在的融资风险和杠杆风险。

趋势是大多数城市的房价趋于稳定。

报告指出，通过限制性政策和长期机制的结合，大多数城市的房价趋于稳定。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，自2017年以来，住宅销售的平均增幅一直保持在4%以下。在严格监管的影响下，房地产总体呈现出稳步上升的趋势，一线、二线城市增速下降，三线、四线城市增速上升。

与一线和二线城市房价涨幅收窄的趋势形成鲜明对比的是，三线和四线城市的房价在全国处于领先地位。国家统计局的数据显示，2017年9月，70个大中城市的三线城市新建商品房价格同比上涨7.4%，远高于一线城市的0.5%和二线城市的5.6%。

以10月份为例，大数据房价指数(同比)显示，2017年10月，74个样本城市中8个城市的佛山、济南、成都、杭州、青岛、广州、Xi、长沙房价同比上涨40%以上。重庆、无锡、惠州、武汉、东莞、厦门和烟台的房价同比上涨了20%至40%。与此同时，北京、天津、合肥和上海分别下跌14.53%、9.8%、2.14%和0.17%。

倪鹏飞表示，虽然随着热点城市房地产市场明显降温，三、四线城市升温，房地产市场整体风险有所降低，但从一线城市来看，仍存在一些风险，其不确定性需要高度警惕。“如果房价与收入的比率过高，就有一定的泡沫风险。”

具体来说，一线城市的房价收入比仍然很高。数据显示，尽管全国平均房价收入比仅为7.5，整体房价收入比稳定，但仅一线城市房价收入比仍高达31.3，其中北京房价收入比高达41，居所有城市之首。

"我们也应该警惕房价的报复性反弹."倪鹏飞表示，由于城市化红利尚未结束，总体预期没有变化，如果监管政策发生变化，可能会出现反弹。

倪鹏飞认为，目前一些一、二线城市房价增速回落，是重控制下的行政限制性措施的结果，而不是市场供求机制、价格机制和竞争机制自我调节下的变化。因此，如果在一、二线城市供给难以跟上、土地、税收等制度性政策尚未建立的后期放松调控，前期抑制房价过快上涨的效果将会落空，被限制性措施抑制的需求可能会复苏，导致一、二线热点城市房价出现报复性上涨。

住宅企业融资风险预警凸显

倪鹏飞表示，虽然去年房地产相关资金持续收紧，但房地产企业融资规模仍高于同期，面临资金链和信贷违约风险。

报告指出，住房企业的负债率很高，已经达到或超过警戒水平。风能数据显示，截至9月底，136家a股上市房企债务总额达到6.04万亿元，同比增长23.21%。36家住宅企业的资产负债率超过红线的80%，占近26.5%。其中，融创的资产负债率高达92%，恒大、绿地、碧桂园等领先房企也普遍接近90%。

值得一提的是，上市住房企业的生息负债也整体攀升。截至9月底，136家住房企业的生息负债总额达到2.7万亿元，比2016年的2万亿元增长37%。

中国住房报告研究小组成员刘伟表示，一方面，住房公司购买了大量土地，另一方面，高杠杆并购导致了急剧扩张。根据Wind的数据，2014年7月至2017年7月，国内房地产企业发生了972起并购，涉及金额总计1.17万亿元。

“自中国经济进入新常态以来，传统的住宅企业盈利模式已经不可持续。因此，为了生存，住房企业积极扩大规模。”刘伟认为，在这样一个急于扩大规模的时期，一旦销售形势不理想，企业的周转能力就会受阻，偿付能力就会失控，风险就会积累。

事实上，在2018年，住房企业将面临一个集中的债务偿还期。根据该报告，在获得穆迪评级的52家房地产企业中，有39家将面临债券到期或转售期，总额为392亿美元。其中，恒大面临54.56亿美元的到期/转售债券，富力面临38.95亿美元，绿地和碧桂园分别面临26.32亿美元和22.55亿美元。

除了负债，信贷来源也发生了显著变化。报告显示，自2016年9月以来，房地产开发资金来源的个人抵押贷款增速大幅下降，从2016年6月的51.4%降至2017年9月的1.3%。然而，与此相对应的是，作为房地产开发资金来源的中国非金融机构贷款增速大幅上升，从2016年的7.2%升至2017年8月的38.3%。

倪鹏飞表示，在当前住房企业整体负债率高、资金集中支付压力加大的背景下，房地产市场的大幅波动将影响企业资金链的安全，进而影响金融机构。因此，有必要加大对资本投资的控制，促进住宅企业降低高杠杆资金的比重。

政策积极完善住房租赁制度

"房价回升的小周期即将结束。"中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员邹表示，在过去一年半的时间里，大多数一线和二线城市的房地产市场在严格控制下趋于冻结。大量房地产企业和投资者的投机需求已经被推至三、四线城市。以前不为人知的市场经历了一波快速的价格上涨。

邹认为，房价的“相对低迷”已经基本消失。短期内房地产市场的大起大落没有经济基础。第一次抵押贷款的利率已经上升，市场的实际利率仍然很高，房价快速上涨的金融条件不具备。

中国社会科学院金融与经济战略研究所城市与房地产经济研究室助理研究员李超建议，2018年继续稳定“控制一线、稳定二线、激活三线、四线”的监管思路，有效防范投资需求跨区域轮换带来的潜在市场风险。

此外，李超表示，应该加强限购和限贷政策的区域联系。“随着高铁的快速发展，单个城市的限购限贷政策很难遏制投资性住房需求的蔓延。因此，城市群之间和大区域内部的调控政策应提前充分沟通，以有效防止投资性住房需求的跨区域轮换，避免区域市场的大起大落和泡沫的扩大和蔓延。”

倪鹏飞建议将持续监管纳入制度和长效机制。需要从以销售为主的住房制度转变为租赁和销售并重的制度，从以商品房为主的住房制度转变为平行的商品保障制度，从以老年公民为主的住房制度转变为新老公民并存的制度。

同时，倪鹏飞指出，要积极完善租赁住房制度，加快住房租赁立法，完善租赁住房的土地、资金和供应机制。改革金融体系，扩大宏观审慎监管范围。增加热点居住城市的土地供给，改革土地供给模式，形成政府、企业、集体组织等多渠道供给机制。

“我们还应该加快财税体制改革，将房地产税纳入2018年的立法议程。”倪鹏飞认为，房地产税的时间表应该明确，市场应该有明确的预期，各方的赌博心理应该减少。

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