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原标题:前所未有的严厉！今晚，海南升级了其房地产控制，首先推动现有的住房销售系统！对房地产行业的影响有多大？

[空前的严厉！海南升级房地产调控，首推现房销售体系！对房地产行业的影响有多大？疫情的爆发已经成为一些地方政府对房地产调控的适度放松，但海南却反其道而行之，选择提升房地产调控政策。3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅下发《关于建立城镇主体房地产市场稳定健康发展责任制的通知》，提出发展舒适商品房，实行限制居民购买多套住房政策和商品房销售制度。海南已成为全国第一个全面实施现行住房销售法规的省份。(e公司)

疫情的爆发已经成为一些地方政府对房地产调控的适度放松，但海南却反其道而行之，选择提升房地产调控政策。

3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅下发了《关于建立城市房地产市场稳定健康发展责任制的通知》(以下简称《通知》)，提出要发展舒适商品房，实行限制本地居民购买多套住房的政策和商品房销售制度。

《通知》明确指出，从即日起，将实施新出让土地上建造的商品房，并实施现有的住房销售制度。海南也成为全国第一个全面实施现行住房销售法规的省份。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍菊芬表示，新一轮“皇冠肺炎”疫情对海南房地产业产生了一定影响，但通过落实省政府支持中小企业度过难关的八项措施、帮助企业恢复工作和生产的七项措施等配套措施，可以有效帮助房地产企业解决困难、渡过难关，加快恢复工作和生产，减少对房地产业的影响。《通知》的颁布不是为了放松房地产市场的调控，以应对新一轮“皇冠肺炎”疫情的影响，而是为了进一步落实国家关于建立稳定健康发展的房地产市场的要求，巩固房地产调控的有效性，维护房地产市场的稳定。原有的监管政策将保持不变，并将进一步完善。

第一点:试点住宅商品房

住房型商品房主要针对无房户或人均住房面积未达到平均水平的家庭。受销售目标、销售价格、住房类型面积和转让条件的限制。它是以政府为主导、市场为导向的运行模式，具有政策保障的性质。

舒适商品房的销售价格由市县根据当地经济发展水平、人均可支配收入、价格水平、建设成本等实际情况确定。，并在一定时间内实施封闭循环系统。最近，海南省计划在需求大、房价高、住房问题突出的市县开展保障性住房商品房试点建设。下一步是总结经验，逐步实施，并根据试点情况逐步推开。

通知建议鼓励将现有的商品住宅用地或项目改造为商品房、商业用房、办公用房和其他商业用房或租赁房。接下来，海南省将加快发展旅游房地产和商业房地产。继续实施棚户区改造，大力推进旧住宅区改造，满足人民群众改善住房的需求；有序实施人才住房保障，积极为人才创造良好的居住环境，促进全省人民实现安居乐业。

目前，海南人的收入水平相对较低，但房价相对较高。据统计部门数据，2018年海南省人均可支配收入在31个省市中排名第18位，2019年全国40个重点城市商品房平均销售价格在三亚市和海口市分别排名第7位和第12位。为了有效解决当地居民家庭的住房问题和引进人才，增强他们的成就感和幸福感，真正享受海南自由贸易区(香港)的建设红利。《通知》创新性地提出发展舒适商品房，使符合条件的家庭和引进人才能够以与其收入水平相称的价格购买一套舒适商品房。

观察二:当地居民限制购买三套套房

《通知》提出，限制本地居民购买多套住房的政策，将停止向海南省户籍和常住居民家庭(包括夫妻和未成年子女)出售舒适的商品房和面向市场的商品房，这些家庭在海南已经拥有两套或两套以上住房。

海南省住房和建设厅厅长霍菊火表示，坚持“不炒房”和遏制炒房不仅是针对省外居民，也是针对当地居民。为了进一步遏制房地产投机，回归住房的民生和居住属性，防止过度占用社会公共资源，为自由贸易港建设提供充分的空间因素保护，通知参考了国内一些城市的做法，提出实行限制当地居民购买多套住房的政策。

亮点3:现有住房销售系统的实施

海南改革了商品房预售制度。从《通知》发布之日起，对新建的土地上销售的商品房实行现行的房屋销售制度。根据规定，现有房屋出售的房屋应通过竣工验收，供水、供电、供气、通讯等配套基础设施应满足交付条件。

为什么在这个时候出售现有房屋？海南省住房和城乡建设厅厅长霍菊燃烧表示，目前，商品房预售制度引发的一系列问题，如质量投诉、合同纠纷、房屋延期交付、配套设施不落实、开发商违规销售甚至集资等，已经成为房地产投诉和纠纷的主要因素。为了解决预售制度带来的一系列问题，通知提出要改革商品房预售制度，实行现行的住房销售制度。

下一步，海南省将继续坚持“房无投机”的立场，坚持全球限购政策，坚持房地产调控目标、力度和扭曲度，保持政策的连续性和稳定性，支持合理的自住需求，坚决遏制住房投机，维护房地产市场稳定。

分析:预售制度存在弊端

关于是否取消房地产预售制度的讨论由来已久。

商品房预售是指房地产开发企业将在建房屋提前出售给购买者，购买者提前支付首付款或房价，从而在很大程度上降低了房地产开发的门槛。

中国内地现行商品房预售制度始于1994年，并在《房地产管理法》及随后的《城市房地产管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中得到明确。

对于住宅企业来说，通过预售制度，开发商可以通过提前销售和在建设初期占用购房者的资金来实现“白狼空手套”的商业模式，从而形成以较少的自由资金撬动项目建设所需巨额资金的“杠杆”效应。

然而，商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下，购房者在购房前要支付的费用有很多不可预测的因素和风险。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场的各种质量问题基本上都与预售制度有关。虽然预售制度加快了房地产企业的销售步伐和建设数量，这是房地产行业快速发展的基本条件之一，但对于购房者来说，由于担保程度低和各种不确定风险，由此产生的大量纠纷往往导致购房者付出不小的代价。

现有住房销售对住房企业有什么影响？

几年前，旧房销售再次被讨论。2018年9月，广东省房地产协会曾向各副主席单位下发《关于征求商品房预售许可证相关意见的紧急通知》。《通知》指出，商品房预售制度存在未完成项目、非法销售、交易不公平、住房面积管理职能难以明确、发展不平衡、竞争效率低下等风险。建议降低预售制度带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面推行现售。随后在2018年10月，深圳启动了全国首个商品房销售试点项目——深圳龙华金茂大厦。

值得注意的是，作为一个资产密集型行业，房地产公司的资产负债率普遍较高。根据沈湾一级行业划分，剔除银行业和非银行金融业后，房地产业的资产负债率一直是全行业最高的。

在疫情的影响下，房地产公司已经处于资金紧张的状态。预售制度一旦取消，将改变为现有的房屋销售，这意味着部分预售资金也将减少，资金压力将更大。

中信证券指出，出售现有房屋一方面会增加开发商的财务压力，另一方面会降低开发商的成交率。如果现有的住房销售得到充分实施，通过预售资金偿还开发贷款和进行后续开发之间的联系将被切断。对于房地产开发商来说，建设和开发阶段的资金需要通过自筹资金和外部贷款来弥补，这些资金的使用寿命将会延长到项目竣工出售，项目的周转率将会被迫下降。

一些房地产业人士指出，房地产是资本密集型企业，民营企业和国有(中央)企业的融资渠道和成本差异很大。事实证明，民营企业可以通过高周转率来规避资本压力，但高周转率会牺牲质量。在现有房屋出售的情况下，那些能够获得低成本融资的人将是最终的赢家，而私有房屋企业将面临更大的压力。

海南摆脱对房地产的依赖

过去，出售现有住房的政策只是零星地出现在一些城市，并没有在大面积的省份实施。海南率先宣布对新售出的商品房实行现行的售房制度。

海南房地产市场研究员罗浩在接受媒体采访时指出，现有房屋销售对房地产开发企业的最大影响是直接导致资金退出周期的延长和资金周转风险的增加，从而降低其投资土地的意愿。

事实上，海南近年来已经摆脱了对房地产的依赖。2018年4月，海南出台了一系列严格控制房地产的调控政策，决心“壮士断腕”。

自2018年4月22日海南省实施“全球限购”政策以来，房地产调控取得显著成效，基本达到预期目标。2019年，全省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积和金额分别下降42.1%和38.8%，平均销售价格保持在1.5万元/平方米左右，价格基本稳定。

2019年，剔除房地产行业后，海南的国内生产总值分别增长了5.8%和6.3%。经济结构不断优化。固定资产投资占国内生产总值的比重下降12.4个百分点，至59.6%。非房地产投资占58.4%，增长6.9个百分点。

扩展阅读:

许多地方放松房地产市场的政策被不断“叫停”，房地产市场的监管也大大放松。

一些“修补”和一些“一日游”涉及近70个城市的房地产控制政策。

今年2月，全国各地发布了75次房地产市场政策，创下纪录，但这两个城市突然停止了新政策。

(来源:电子公司)

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