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房地产业务表现良好，物业管理业务发展迅速。2019年上半年，公司实现收入261.05亿元，同比增长67.92%，母公司实现净利润25.9亿元，同比增长288.5%。业绩较高主要是由于公司前两年的高增长销售实现了当前结算规模的大幅增长，以及西南地区的高利润项目逐步进入结算期。就利润率而言，该期间公司返还母公司的毛利率和净利率分别为30.3%和9.9%，同比分别增长7.8%和5.6%。值得一提的是，公司的财产子公司金科在服务期内分别实现收入12.02亿元和净利润1.59亿元，同比分别增长84%和260%。在此期间，公司增加了3500万平方米的合同管理面积，其后续业绩值得关注。

销售额稳步增长，全年目标稳定。在销售额方面，同期公司实现销售额814亿元，同比增长36%，销售面积839万元，同比增长20%。考虑到在建、在建和按期完工面积分别比去年同期增长10%、66%和76%，公司全年1500亿元的销售目标是有保证的。在征地方面，公司同期新增土地储备1530万元，同比增长51.2%，征地金额423亿元，同比增长59.3%。土地出让/出让总量52.0%，土地投资强度同比增长6.7个百分点。

促进员工持股和改善长期激励。在此期间，公司推出了一项为期7年5个阶段的员工持股计划。第一阶段总资本为32亿元，其中16亿元由员工自筹。在后续阶段，2019-2022年业绩考核合格后，年度净利润的3.5%将作为专项资金使用。评估条件是2019-2022年返还给母亲的净利润将比2018年同期分别增加30%、60%、90%和110%。

融资渠道多元化，净负债率提高。在此期间，公司坚持多元化的融资渠道。截至报告日，公司已发行公司债券35.8亿元，债券3亿美元，短期融资27亿元，中期票据23亿元。同期，公司净负债率为147%，比去年同期下降11.85个百分点，有所改善。一年内到期的短期贷款+非流动负债占货币资金的94%，同比增长19%，短期现金流压力略有增加。

保持公司的购买评级。预计公司2019年、20年和21年的每股收益将分别达到0.98元、1.33元和1.68元，相应的市盈率分别为6.7倍、4.9倍和3.9倍。

风险提示:西南地区监管收紧超出预期，行业融资环境收紧超出预期。

(来源:东北证券)

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