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万科佛山重夺土地万科广东重夺土地70年100%盈利前景？

6月6日，经过40分钟的激烈竞争，万科在桂城平洲以25.3亿元的总价和超过5.5万平方米的70年100%自承中标，相当于15300元/平方米的底价，创下南海区最高底价的新纪录。这是继陈村地块之后，万科今年第二次在佛山取得土地。

值得注意的是，万科在70年的土地收购中100%实现了自给自足，这在广东省尚属首例。据了解，虽然北京规定房企拥有商品房70年，租赁合同不超过10年，但佛山目前没有相关规定，万科此举在业内引起争议。

70年的100%自留地，没有盈利前景？万科想用这块土地做什么？佛山万科相关负责人在接受《南方日报》采访时表示，在广佛市和粤港澳海湾地区的背景下，佛山具有巨大的发展潜力和可观的发展前景。佛山万科成功拿下桂城C22地块，旨在更好地贯彻城市配套服务提供商的理念，与佛山共同发展。据悉，土地的具体用途尚不明确，但“城市配套服务”建设的总体方向已经确定。根据万科的转型战略，在这块70年100%自持的土地上，养老、健康、休闲旅游、商业配套设施、长期租赁公寓等都是可能的项目。

以高自持率频繁占用土地。

此次拍卖吸引了超过16家房地产公司，包括法华、五矿、惠今、中冶、万科、保利、世茂、越秀、华润、美的、葛洲坝、碧桂园等。在此次拍卖过程中，中冶和世茂多次轮流出价，而保利则报告称一次性出价100%自给自足。进入自持竞争时期，万科出人意料地在桂城平洲赢得了55000平方米的商住用地，历时最长70年，现场一片哗然。据了解，除该地块外，万科还在杭州和北京创下了抢占土地的先例。

虽然70年来100%的自我控制是广东的第一个案例，但万科以较高的自我控制率取得了土地，并在广佛地区开创了先例。回顾今年4月28日广州新政后的第一次土地拍卖，万科为白云炒房团赢得了2.3876亿元和1350平方米的拨款。扣除安置房面积后，建筑面积的50%，即40019平方米，需要自持，底价为29382元/平方米(不含自持面积)；万科还获得了长岭的YH A4-3家园，造价1.22248亿元，建筑面积900平方米。同时，55%的房产(33851平方米)需要自持，底价为19862元/平方米(不含自持面积)。换句话说，万科赢得了两个地块，自持率分别达到55%和50%。

70年100%自给自足，房地产公司没有钱赚？作为回应，嘉里广州首席分析师肖认为，在高地价和严格监管的新环境下，一度看涨的高成交量“快鱼”模式已经成为过去。随着住宅企业的利润率持续下降，积极拥抱低利润时代总是比未来被动转型更为积极。万科每年销售数千亿美元，只优先考虑少数几块土地，不会“伤筋动骨”。

展望广佛市的发展前景

为什么万科要在70年内以100%的自力更生赢得土地？佛山万科相关负责人在接受《南方日报》采访时表示，在广佛市和粤港澳海湾地区的背景下，佛山具有巨大的发展潜力和可观的发展前景。

据资料显示，佛山万科于2005年正式成立。目前，已成功开发20多个住宅项目，并不断扩大在佛山的市场影响力。2016年，万科在佛山的销售额达到136.8亿元，成功进入100亿元的范围，全年共售出10133套公寓。

这是万科今年在佛山的第二次土地收购。目前，万科佛山有6个主要项目在出售，包括万科金隅中心、南海万科广场和万科湖岸。据不完全统计，2017年万科通过土地拍卖、收购等多种方式拥有12个新项目，覆盖佛山5个区，其中禅城和南海分别有3至5个项目。其中，万科黄金里程、万科城市之光、万科翡翠河滨有望在今年内推出。因此，万科在佛山的布局越来越成熟。

自留地用于建设“城市支持服务”

70年100%自持率，住宅企业的利润点在哪里？情节的前景如何？佛山万科相关负责人在接受南方日报采访时表示，佛山万科成功拿下桂城C22地块，旨在更好地践行城市配套服务提供商理念，与佛山共同发展。据悉，土地的具体用途尚不明确，但“城市配套服务”建设的总体方向已经确定。根据万科的转型战略，在这块70年100%自持的土地上，养老、健康、休闲旅游、商业配套设施、长期租赁公寓等都是可能的项目。

根据万科在业绩发布会上披露的信息，万科围绕“城市配套服务提供商”的定位开发的新业务布局已经形成。去年，万科在物业服务领域实现主营业务收入42.6亿元(合并报表范围内)，同比增长43.4%，发布了瑞服务3.0，推出了“邻里计划”。万科在长期租赁公寓和养老服务方面也进行了积极探索，形成了以“坡雨”为统一对外经营品牌的长期租赁公寓布局。

◆制度视角

“自持竞争”成为土地流转的新趋势

几天前，广州的土地供应计划于2017年发布，引发了市场各方的热烈反应。根据广州市2017年土地供应计划，今年全市建设用地总供应面积为2050公顷，同比增长18.5%。

何复研究所的分析师表示，2017年建设用地总供应面积超过2000公顷。然而，在剔除部分“已出售”和“暂停”土地后，可供后续出售的“住宅用地”比例不到20% (18%)至364公顷。

何复研究所认为，政府将通过供应计划向土地市场“添加粥”。然而，考虑到目前广州市商品房存量(619万㎡，根据过去4个月的平均交易量，动态消化期为5.8个月)和近期土地市场交易量(平均每场土地拍卖有10至20家公司参与)，广州土地市场仍可能面临“僧多粥少”的局面。

从城市的发展趋势来看，主力由东向南发展，而东部和南部地区仍然是政府的主要土地供应地区。在具体供应方面，白云和番禺“严重缺货”地区的土地供应比前几年大幅增加。其中，黄埔和增城的供应规模为137公顷，占总量的37%。这与政府继续实施“东进”城市发展战略是一致的。南部的供应主要集中在番禺和南沙，这有利于自由贸易区的规划和发展。2017年，番禺区和南沙区“含居住用地”的规划供应规模为162公顷，占总量的45%。

商业用地仍主要分布在金融城、琶洲、智慧城、南沙自由贸易区等主要总部经济区。今年向“花都中央商务区中轴线”转移的商业用地增加，意味着“花都中央商务区总部”的建设在政府土地供应层面得到了推进。工业仓储用地供应量大，占总供应量的36%，集中在黄埔、增城、番禺和南沙，随后或继续向高端制造业发展。

中长期来看，广州土地市场仍有可能继续面临“僧多粥少”的局面。为了抑制土地市场价格的上涨，预计政府除了增加供应外，还将继续努力采取土地控制措施。在随后的土地交易中，不可避免地会出现“自我维持的竞争”。此外，它也不排除引入进一步的严格控制措施，如“限制土地价格和竞争性房价”。(南方日报记者徐磊·李广军)

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